××大酒店项目建议书
第一章 概论
第一节 项目概况
1. 项目名称
××大酒店
2. 项目申办单位：
××有限公司
3. 项目拟选地址
北京市××区西单商业区××大街
4. 项目背景
4.1 ××工程，是北京市商业区改造的重点工程之一（占地20公顷、总建筑面积80多万平方米），是集金融、旅游、购物、文化、文化、娱乐、办公等为一体的大型综合性商业开发工程。拟建“××大酒店”是该工程的重要组成部分，场址原为19xx年经地方政府批复建设的综合楼项目。原综合楼项目因拆迁问题、投资政策和经营业态市场变化等多种原因，未能如期实施。
4.2 根据当前国家出台的一系列房地产政策，以及北京市房地产市场、投资环境和市场需求的变化，结合北京市市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：地西单商业区范围及北京金融中心附近，进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设（如建设高档酒店等）尚有一定的空间区位。因此，业主审时度势、把握机会、根据目标市场（五星级酒店为空缺）特
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点，重新确定了企业的任务与目标，决定将原综合楼项目转换为五星级酒店项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
4.3 该项目于20xx年6月8日由A公司与B公司（外商）签署协议由双方出资地京设立一家中外合资公司——"××大酒店有限公司（"注册资本××万元美元，中文占70％、加方占30％）。 拟在原综合楼项目场址上投资建设"××大酒店"。
4.4 目前建设场地拆迁与平整工作业已完成，具备了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期条件。
5. 项目性质、经营范围、建设内容、规模和进度预计
拟建项目基本定位为五星级标准的豪华酒店（含部分酒店式公寓），经营范围以住宿、餐饮、娱乐为主，以中小型会议、展览与展示、购物为辅。占地面积13000平方米，建筑面积109030平方米（方案A）。建设内容为：客房、酒店式公寓、会议中心、中小型展览与展示厅以及娱乐、购物、停车场所等。项目总投资154850万元（方案A，含铺底流动资金），全部由合资公司解决。北京××大酒店是一座集集高档客房、餐饮、会议中心、商场、娱乐场所、地下停车场等为一体的现代化、智能化综合性商业服务设施。该项目预计明年开工，建设周期3年，20xx年建设并投放使用。
6.项目前期动作情况
20xx年8月，完成以下几项申请的前期准备工作：一是委
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托××工程咨询公司编制可毛生研究报告；二是分别向北京市计委、国家计委汇报项目建设的基本想法及依据；三是拟于9月下旬正式行文向北京市计委、国家计委申报立项。
第二节 合资双方简介
1. A公司
A公司系房地产综合性开发公司。它成立于××年，19xx年实行股份制，19xx年吸收一外资公司入股后成为合资股份有限公司。目前，注册资金×亿元；总资产63亿元，净资产32亿元。近年来，全公司累计从境外引进资金3.88亿美元。公司拥有正式员工235人，其中本科以上学历130人，占55％。
公司现年房地产开竣工面积超过1500万平方米，以其雄厚的经济实力、丰富的经营管理经验及良好的经营业绩和信誉名列北京市三大房地产企业之中。
当前国家一系列主改政策出台，引发了北京市大规模的市政建设和旧城改造新热潮，为房地产开辟了广阔和新和发展空间。××公司将通过贯彻ISO9000标准系列，进一步提高公司管理水平，努力降低成本，为客户提供满意的房地产产品和服务。
2. B公司
是一家注册于加拿大的资产经营和投资控股公司，主要业务为投融资、房地产，以及通过合资与附属公司形式从事的药品研、产、销。八十年代初，该公司在中国大陆、香港与台湾地区投资、经营地产物业和从事制衣及相关商品产品贸易。1999
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年营业收入3.8亿美元、净资产6.8亿美元。
该公司凭借销售渠道、投融资等方面优势在过去的8年当中参与了多个项目的投融资工作。
3. 委托管理
××大酒店有限公司将委托在国际上享有盛誉的酒店管理集团——×××管理集团对建成后××大酒店日常业务进行经营与管理。
日前，××酒店管理集团已中中国经营3家酒店，"××大酒店"将是该酒店管理集团在中国境内开办的第四家高档酒店。
第三节 本《项目建议书》的编制依据、指导思想、原则和内容
1. 编制依据
1.1 《××有限公司营业执照》。
1.2 《××股份有限公司资质证书》。
1.3 《××大酒店合资经营协议书》。
1.4 建设用地批准书附件
1.5 北京市国土资源和房屋管理局（原北京市房管局）对于申请延长项目用地期限的批复。
2. 指导思想
2.1.1 充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.1.2 项目建设既是立足国内，又是放眼国外。立足国内就
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是要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、首都旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章，并为北京金融中心发展搞好全方位服务。放眼国外就是是抓住我国即将加入世贸组织这个机遇做好进一步扩大对外开放和迎接国际市场竞争的准备工作，为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
2.1.3 项目建设是按照北京市城市总体规划的要求，与北京市尤其是西城区的城市建设相结合，与西单商业一条街的整体开发相结合，与北京金融中心建设相结合，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
2.2 原则
2.2.1 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。
2.2.2 做好项目的经济分析和财务分析，为项目建设单位（投资方）和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。
3. 内容
根据本项目的建设方案、申办单位的行业特点和未来经营策略的要求，本《项目建议书》主要研究的范围和内容如下：
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3.1 概论
3.2 项目建设的必要性
3.3 市场分析与预测
3.4 建设用地及相关配套条件
3.5 建设方案
3.6 环保、劳动安全与卫生
3.7 投资估算与资金来源
3.8 建设进度与资金使用
3.9 项目组织机构与动作方式
3.10 经营方式与策略
3.11 经济效益评价
3.12 风险性分析
第四节 本《项目建议书》编制的目的与作用
通过对项目建设必要性、市场分析、建设规模、投资估算、效益评价、结论与建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性和定量分析，编制比较规范的《项目建议书》，从而为业主进行项目建设前期工作和为立项审批单位提供相关决策依据。
第五节 结论与建设
1. 在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为北京市"繁荣西单、发展西城"的战略
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实施做出贡献，带动北京市旧城改建工作的发展；其次，增加了国家和北京市的税收；第三，可为社会提供近千个工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。
在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是××大酒店地处北京商业中心和金融中心，投资方在这一地区拥有高档物业，必将提高其市场竟争力和企业的知名度，从而巩固和扩大企业经营范围；三是××酒店管理集团作为在国际上享有盛誉的酒店管理集团，其对××大酒店建成后的经营管理，必将推进北京市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。
2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。
3.综合分析，目前在西单商业一条街繁华地带和北京金融中心附近建设硬件设施一流、软件管理一流的五星级大酒店时机比较恰当，既有必要（填补空缺、满足需求、改善布局与结构矛盾）又有可能（相关条件具备）。建议国家有关部门批准立项。
第二章 项目建议的必要性
1.是推动北京市政府城区经济发展战略的需要
改革开放以来，北京城区经济发展持续增长，目前已经到了
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一个能否再上新台阶的关键时期。××大酒店建设将成为西单周边地区经济发展，乃至全市经济建设起到推动作用。
2.是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平的需要
近10余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，一方面引进了资金，另一方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制的总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大差距。因此，继续在酒店业进行有选择的中外合资项目，重点引进软件管理，对继续深化我国流通体制改革、不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。
3.是实施行业精品战略，进行结构调整的需要
目前京城各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称一流、服务水平今消费者满意的精品中高档酒店并不多，且存在布局过于集中、经营结构不尽合理的问题。北京××大酒店的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用（填补了西城区五星级酒店为空白的状况）。
4.是进一步推动对外开放，完善首都城市功能的需要
××大酒店适时建设，对增加西单商业区和北京金融中心服务设施、完善首都城市功能；对进一步推动中外各方面的交流，进一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定意义。
5.是优化土地资源配置，确保土地增值的需要
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西城区是北京市的政治、文化、商业中心地带，也是建设中的金融中心所在地。项目建设所处的西单商业中心地带，商场云集，各大金融机构集中于附近，西单商场、华威大厦、西单赛特大厦、中友商场、西单文化广场、首都时代广场、图书大厦、中银大厦、国内贸易局、金融中心等彼此衬托、相互呼应。这一地区的土地十分珍贵，长年空置非常可惜。
××大酒店的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土地增值。
6.是改造旧城区的需要
项目所在地周边的达智危房改造区综合项目是与西城区的重点工程一次性规划、同步进行的。该项目的建设有利于促进西单地区危房改造工程的全面开展。
7.是商务活动发展的需要
本项目紧邻北京市金融与商业中心，建成后可为周围各大金融及其他机构公务人员提供商务活动、商住用房和休闲、娱乐场所。
8.是进一步推动旅游业发展的需要
北京是一座拥有悠久历史和灿烂文化的名城，旅游资源极其丰富。目前，年观光人数超过200万人次。兴旺的旅游业和各种政治、经济文化活动，为北京酒店业提供了充分的发展机遇。反之，建设管理、服务、设施一流的高档酒店对旅游业的进一步发展也会起到应有的推动作用。
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9.是发展项目自身优势的需要
项目所在的地区，是北京市属于文化素质较高、经济发达、人民生活富足的地区。特别是××地区，为京城三大繁华商业区之一。经过近年来的改造，商区的面貌焕然一新，一批现代商厦的开业以及世界级零售商家的加盟，使此地购物环境和服务水平更上一层楼。
历史悠久的民族文化宫与新建成的图书大厦遥相辉映，西单文化广场将成为长安街上的新景观和休闲娱乐的较佳场所。周边特有的文化氛围使“××大酒店”更具魅力。
该项目距西二环1.1公里，北二环5公里，东二环6公里，复兴门内大街100米，地铁站近在咫尺。人口密集、经济发展在西单地区原本就具备良好的市政条件，经过近年的改造，该地区的各种市政设施更趋完善，市政规划充分考虑到发展的需要，投资环境比较理想。
第三章 市场分析与预测
第一节 北京市旅游市场简析
北京作为举世闻名的国际化城市和具有悠久文化发展史的古都皇城，拥有丰富的旅游资源；旅游业、酒店业的优势得天独厚。作为全国的政治、经济、文化中心和中国面向世界的窗口，北京城内相关设施齐全、人才荟萃，商机众多。
1.当前北京旅游业的基本情况
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1.1 游客
19xx年全市接待海外旅游者252.39万人（约占全国的
9.3％），比19xx年增长14.68％。其中外国人205.02万人，比19xx年增长15.06％；港澳同胞26.53万人，比19xx年增长
6.31％；台湾同胞17.53万人，比19xx年增长24.08％，华侨
3.32万人，比19xx年增长17.16％。
1.2 收入
经过改革开放20余年的发展，北京国际旅游业创收从19xx年的1.2亿美元增加到19xx年的24.96亿美元（占全国的18％）。19xx年北京旅游业国内国际总收入达662.16亿元人民币（相当于全市总产值的10％和第三产业增加值的32％）。19xx年全市涉外酒店营业收入总额为123.19亿元，上缴税费12.59亿元（比19xx年同期增长1个百分点），利润总额为4.87亿元（比19xx年同期增长89.49％）。
1.3 从业人员
旅游业直接从业人员30.28万人，间接从业人员约99万人；酒店从业人员12.2万人。旅游业已成为北京市第三产业的支柱和最具发展前景的产业之一。
2. 来京海外游客相关情况
2.1 来源
19xx年亚洲游客（包括港澳台地区）144.34万人，欧洲游客58.26万人。主要客源国（前十名）是：日本（45.65万）、美
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国（24.09万）、韩国（19.15万）、马来西亚（10.95万）、德国（10.53万）、英国（8.81万）、法国（7.88万）、新加坡（7.28万）、加拿大（5.45万）、澳大利亚（4.85万）。其中，韩国来京人数从19xx年排序第5名升至第3名。
2.2 花费
近8年海外旅游者人均花费（单位：美元）
年份 人均花遇
--------------
1993 615
1994 989
1995 1054
1996 1028
1997 1054
1998 1082.3
1999 1032.17
2000 1062.31
19xx年海外旅游者在京花费
海外旅游者 外国人 华侨 港澳同胞 台湾同胞 ---------------------------------------------------------------------
人均天花费（美元） 219.61 228.73 194.62 149.23 172.26 人均花费（美元） 1032.17 1097.9 1226.11 596.92 620.14
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旅游创汇（亿美元） 24.96 21.1 0.25 2.2 1.14
2.3 停留时间
19xx年海外过夜旅游者平均停留时间为6.4天，其中团体旅游者停留5.9天，散客平均停留6.7天。从客源构成看：外国人
6.7天，华侨8.5天，香港同胞4.1天，澳门同胞4.3天，台湾同胞9.4天。其中，零散旅游者在华平均停留时间比团体停留时间长0.8天，台湾旅游者在祖国大陆停留时间最长，停留最短的是香港同胞。
2.4 特点
a.行程特点
以短程为主，浏览的城市以1-3座居多。
团体旅游者浏览4座以上城市的占23.7％，散客仅占12.3％。 台湾旅游者的行程相对较长，一次游览4座城市的占42.7％；香港旅游者的行程最短，95.0％的香港旅游者一次只游览1-3个城市；游览4座以上城市的仅占5.0％。
职员、技工/工人、服务员/推销员的平均选种短于其他职业的旅游者；而退休人员、军人、其他职业者平均行程普遍较长。 以观光度假、宗都朝拜和文体、技术交流为目的的旅游者的平均行程要长于其他旅游目的的旅游者，而以探亲访友、商务、会议、健康疗养为目的的旅游者的平均旅程相对较短。 b.住宿设施的选择特点：
19xx年选择宾馆饭店住宿皂的占67.5％，比19xx年下降了
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0.6个百分点，选择公寓住宿的占6.0％，比19xx年下降0.2个百分点，选择招待所住宿的占8.3％，比19xx年增加1.1个百分点；地私人住所住宿的占16.5％，双19xx年下降了0.9个百分点。此外，还有1.7％海外过夜旅游者地车船中度过。商务散客及参加国际会议的旅游者基本选择四、五星级酒店。
2.5 变化趋势
a.港澳台入境人数上升，外国人人数下降。19xx年全国入境人数为6250万人，其中港、澳、台入境人数5550多万人，比上年同期增长了13％；外国人入境人数700万人，比上年同期下降了7％。由于花费水平的不同，19xx年海外入境人数虽保持了10％以上的增长率，但外汇收只增长了4％。
b.远程客源的比重有所上升。周边国家和亚洲的客源比重略有下降（但仍是主要客源），远程客源的比重有所上升（欧美客源比重上升应是值得注意的动向）。
c.商务、会议、分务性入境的比重近来在上升。这与我们对外开放的形势有关，也和国家的总体经济状况有关。
d.选择宾馆饭店住宿的虽略有下降但仍占主要比重，在招待所住宿的比重呈上升势头。
e.商务散客及参加国际会议的旅游者选择宾馆饭店的比例普遍高于其他海外旅游者；与外国人相比，港澳台胞以及华侨选择私人住宿的比例比较高。在海外过夜旅游者中，团体旅游者选择宾馆、饭店住宿的比例（23.1％）明显高于团体旅游者
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（2.5％）。
3. 来京国内旅游者情况
19xx年接待外省市来京游客6130万人次，比19xx年增长6.06％。人均花费680.35元，平均停留6.9天。接待外省市来京旅游总收入417亿元人民币。在外地游客中，来自周边地区的游客占40％，沿海地区游客占50％。
19xx年接待北京市民旅游人数比19xx年增长6.06％，人均花费106.02元，接待北京市民旅游总收入33亿人民币。北京市民在京旅游年平均出游率2.68次。
北京市国内游客绝大多数是自费旅游，消费以中低档为主，公费旅游的消费以中高档为主，但比例只占17.93％。
第二节 北京市旅游涉外酒店市场简析
1.星级涉外酒店（333家）数量
标准 数量
-------------
五星级 17
四星级 32
三星级 74
二星级 115
一星级 67
公寓 28
15
合计 333
2.涉外酒店客房累计供应量
年份 19xx年以前 1998 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
客房数 23650 26173 29520 41048 45858 50129 52475 54330 57500 59385 62107 62816 64238
项目数 97 109 128 167 185 198 212 230 254 269 286 292 300
北京涉外酒店客房车新增供应量
年份 1998 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
客房数 2523 3347 11528 4810 4271 2346 1855 3170 1858 2749 709 1422
项目数 12 19 39 18 13 14 18 24 15 17 6 8
由上看出，近些年来北京涉外酒店年平均新增客房在700-3100间，平均不低于1000间。
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3.区域分布情况
北京的酒店以朝阳、东城、海淀最为集中，高档酒店则集中在朝阳区的东二环、东城区的王府井大街、东长安街和海淀区的紫竹桥附近。
朝阳区、东城区是北京发展较早的商务区，且临近机场、交通便利，该地区的酒店以商务客人为主，其中一些在京有投资项目的港澳台人士是这一区域高档酒店的长期客户。如贵宾楼饭店、长城饭店、昆仑饭店、中国大饭店等。海淀区由于高科技、IT产业较为集中，各大型中资、外资IT生产厂家多选取像香格里拉、香山饭店等高档酒店定期或不定期举办各类产品新闻发布会、全国经销商大会等。另外，海淀区风景名胜旅游点较多，多数国内游客选择在该区的中低档酒店下榻。
北京市旅游涉外酒店区域分布表
朝阳 东城 西城 海淀 宣武 崇文 丰台 远郊 -------------------------------------------------------------
项目数量 107 43 37 61 21 10 18 50
其中：5星级 8 6 0 3 0 0 0 0
表中数字显示，朝阳、东城区五星级酒店数量多，趋于饱和；西城区五星级酒店数量为0，发展潜力较大。
4.未来几年部分新增酒店情况
项目名称 区域 客房套数 预计开业时间
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金健饭店 朝阳 200 2000
名人大酒店 朝阳 331 2000
东方广场 东城 660 2001
北京国际金融中心 西城 — 2001
庄胜广场 宣武 — 2002
天圆广场 东城 — 2003
注：北京国际金融中心是按五星级酒店筹建的。
5.客房出租率情况
从下表看，北京市酒店市场的平均出租率为60％；19xx年和19xx年呈现低谷。目前，呈上升趋势（尤其是今年上升显著，大饭店约占70％）。
北京市近9年酒店平均出租率
年份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 平均出租率％ 57 67 75 71 67 63 60 48 56
6.经营价格情况
北京市星级涉外酒店客房平均价
星级 客房平均价（元/间/天）
-------------------------
5 600-1400
4 350-750
3 250-350
2 200-280
18
1 100-200
1992-19xx年北京市酒店平均房价上涨情况对照表
年份 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 平均房价上涨率％ 15.11 42.5 81.58 19.08 -2.03 -4.35 -25.27 -11.43
7.发展趋势
一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对客和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是新的经营品种在生产。拆零销售、网络化销售、分时销售、售后服务等一系列新的经营品种和经营概念在产生。四是国际酒店管理集团拓展中国市场的速度较快。自19xx年至今，假日酒店在中国已经管理了23家酒店，到20xx年将达30家。香格里拉集团在全世界有36家酒店，20xx年在中国管理的酒店将达到20家，成为在中国发展迅猛的酒店管理集团之一。新世界酒店集团在中国已经管理了8家酒店，准备在下一个十年达到50家。凯悦集团在中国设有2家酒店，明年将管理五星级的上海凯悦酒店。喜来登集团在华管理5家酒店、日航集团4家、希尔顿集团3家、半岛集团6家、凯宾斯基3家。总之，国际酒店将努力扩大其在中国的市场份额。排在世界前10名的国际集团中，大部分都有在中国管理的酒店。目前，车内的高星级酒店多数是由国际酒店管理集团经营管理，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等
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多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。
第三节 项目周边市场环境分析
1.区域特点
地理条件优越。本项目位于北京市的中心区域，距天安门约2公里，与长安街仅百米之遥；且地处北京商业黄金地段，东邻西单北大街，距北京金融中心仅一公里；周边的民族文化宫、西单文化广场、图书大厦等，营造出独特的文化氛围。
交通发达。在西长街上有1路、4路、21路、52路、52支线、57路、特1路、特5路、特6路、60路等公交车通过；西单北大街上有102路、105路、109路、22路、808路等公交车通过；太平桥大街上有7路车经过；另外，西单和地铁站就在本项目所在地附近。
2.竞争状况分析
2.1 从总量上讲仍存在不小的市场空缺
北京市四、五星级酒店区域分布表（到19xx年底） 西城区 其他区域
五星级 0 17
四星级 4 32
本项目所处的西城区虽然是新兴的商业、商务、金融中心，却缺乏高酒店物业（五星级为0）。
本项目区域市场为东至天安门、西至公主坟、北至车公庄，
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南至广安门，在此区域内共有四星级酒店5家、三星级酒店9家、二星级酒店4家、一星级酒店3家，未定星级的酒店5家，公寓1家。具体情况见下表：
区域市场内涉外酒店基本情况表
星级 单位名称 单位地址 客房套数 床位数 --------------------------------------------------------------
4 金都假日酒店 西城区阜外北礼士路98号 331 392 4 西苑饭店 海淀区三里河路1号 1300 1900 4 民族饭店 西城区复兴门内大街51号 527 800 4 京都信苑宾馆 海淀区什坊院6号 325 540 4 新大都饭店 西城区车公庄21号 354 624 4 苏源锦江大厦 宣武区广安门外大街3号 202 358 3 顺成饭店 西城区金融大街甲16号 76 152 3 职工之家 西城区真武庙路一号 369 683 3 燕京饭店 西城区复外大街19号 543 1086 3 铁道大厦 海淀区北蜂窝甲102号 463 950 3 中土大厦 海淀区北蜂窝6号 304 562 3 梅地亚中心 海淀区复兴路乙11号 246 455 3 裕龙大酒店 海淀区阜成路40号 268 536 2 紫玉饭店 海淀区增光路55号 304 544 2 通华苑饭店 西城区北礼士路101号 41 82 2 凌奇宾馆 西城区百万庄大街8号 124 248
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2 北外宾馆 海淀区西三环北路19号 74 127 1 书香园宾馆 西城区北礼士路135号 65 119 1 西单饭店 西单大木仓北一巷 88 176 1 望海楼宾馆 海淀区玉渊潭公园内 40 80 未定 贵阳饭店 西城区三里河月坛南街 106 196 未定 京滨饭店 西城区阜外大街24号 213 426 未定 中国科技会堂 海淀区复兴路3号 264 492 未定 新时代大酒店 宣武区广安门内大街号 210 389
未定 顺峰金阁饭店 西城区莲花池东路甲1号 55 76 华威大厦 西城区西单北大街130号 108 115 合计 7192 12492
从区域市场内的涉外酒店基本情况可以看出，涉外酒店（27家）占全市场涉外酒店总量的比例为7.78％。可提供的床位数为12492张，全年有效供给为12492×365=455.96万人。西城区市场可以说是朝阳、东城之后新兴起的商务中心地带，加上其辐射范围（城西、城南、城西北的大部分地区），该市场应占全市15％的有效需求（621.74万人）。可见区域市场还存有较大的市场缺口。
2.2 对高星级酒店尤其是五星级酒店仍有一定需求
a.北京金融中心对高星级酒店有明显需求。金融中心内有中国人民银行、上海浦东发展银行、中国建设银行、中信实业银
22 338
行、国信证券、世纪互联、中国银行、交通银行、华夏很行、平安寿险、中瑞华会计师事务所、北京华虹—NEC、北京金达融信计算机系统工程有限公司、保捷环球电脑软件公司、中国网通、清华比威、首都信息发展股份有限公司等，这些大银行和企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求。
b.西城区有众多的国家级单位。随着中国加入WTO的临近，这些国家级单位的国际交往将大大增加，国际交往将大大增加，国际交往的增加会带来大量的国际客源。目前本地区高星级酒店不能适应这种发展势头。
c.区域内有繁华的西单商业街。大量的国际、国内游客，对高档酒店设施的需求比较旺盛。
2.3 有相应的辐射范围
由于京城西部地区高星级酒店缺乏，所以本项目可以辐射到西部绝大部分地区。中关村是IT、高科技产业密集的地区，近来已有一些单位出现东迁东城、朝阳区的现象，其中很重要的一个原因是中关村附近没有高档酒店，企业召开高级商务会议时，不得不去东城、朝阳一带。
第四节 来京海外旅游者人数预测
本项目定位于五星级的高级酒店，所以在预测总体市场时，海外游客占很大因素。
方法一： （万人）
23
年份 年份序号（t） 实际接待人数（Y） t×Y t×t 预测接待人数 ------------------------------------------------------------------- 1980 -19 28.6 -543.4 361
1981 -17 39.4 -669.8 289
1982 -15 45.7 -685.5 225
1983 -13 50.9 -661.7 169
1984 -11 65.7 -722.7 121
1985 -9 93.7 -843.3 81
1986 -7 99 -693 49
1987 -5 108.1 -540.5 25
1988 -3 120.4 -361.2 9
1989 -1 64.5 -64.5 1
1990 1 100.1 100.1 1
1991 3 132.1 396.3 9
1992 5 174.8 874 25
1993 7 202.7 1418.9 49
1994 9 203 1927 81
1995 11 206.9 2275.9 121
1996 13 218.9 2845.7 169
1997 15 229.8 3447 225
1998 17 220.1 3741.7 289
1999 19 252.4 4795.6 361
24
总计 0 2656.8 15936.6 2660
2003 27 294.57
2004 29 306.55
1.绘制散点图。由散点图可见，观察值的时间序列接近直线，故采用直线趋势法进行预测。
2.设预测模型为：Y=a+bt，求直线趋势预测模型参数。 a=132.84,b=5.99，预测模型为Y=132.84+5.99t。
3.将已知时间序列为t代入预测模型，得出预测值。 Y（2003）=132.84+5.99×27=294.57（万人）；
Y（2004）=132.84+5.99×29=306.55（万人）。
北京市1980-19xx年历年接待海外旅游者人数
方法二： （万人）
年份 实际接待人数（Y） 环比指数X
--------------------------------
1980 28.6
1981 39.4 1.38
1982 45.7 1.16
1983 50.9 1.11
1984 65.7 1.29
1985 93.7 1.43
1986 99 1.06
1987 108.1 1.09
25
1988 120.4 1.11
1989 64.5 0.54
1990 100.1 1.55
1991 132.1 1.32
1992 174.8 1.32
1993 202.7 1.16
1994 203 1.00
1995 206.9 1.02
1996 218.9 1.06
1997 229.8 1.05
1998 220.1 0.96
1999 252.4 1.15
几何平衡数 1.12
从上表可以看出，北京市接待海外旅游者的人数一直在上升，且上升速度（环比速度）大体接近。故采用几何平衡法进行预测。
Y（2003）=252.4×1.12的4次方=397.16（万人） Y（2004）=252.4×1.12的4次方=444.82（万人）
将两种方法所得的预测值都赋予相同的权数（0.5），则得出最后的预测值为：
Y（2003）=294.57×0.5+397.16×0.5=345.84（万人） Y（2004）=306.55×0.5+444.82×0.5=375.69（万人）
26
可见，北京海外旅游市场客源增长趋势看好。
第五节 五星级酒店客房出租率预测
1.北京市五星级酒店平均客房出租率
单位名称 平均客房出租率
----------------------------------------
贵宾楼店 53
香格里拉饭店 68
长城饭店 67
王府饭店 59
皇冠假日饭店 74
华侨饭店 69
昆仑饭店 54
北京饭店 55
钓鱼台宾馆 48
中国大饭店 67
希尔顿饭店 74
京瑞大厦 63
新世纪饭店 70
港澳中心瑞士饭店 71
京广中心 70
27 ％） （
长富宫中心 65
凯宾斯基饭店 67
总计 1094
平均 64.35
2.本项目开业后客房出租率预测
年份 平均出租率％
------------------
1992 64.67
1993 69.68
1994 69.86
1995 66.16
1996 66.08
1997 64.85
1998 63.79
1999 64.35
平均 66.18
2003 67.98
2004 68.59
Y（2003）=66.18％×（1+0.9％）的3次方=67.98％ Y（2004）=66.18％×（1+0.9％）的4次方=68.59％
第六节 五星级酒店平均房价及营业构成
28
1.北京市五星级酒店19xx年平均房价
单位名称 客房实际平均房价（元/间/天） ----------------------------------------------
贵宾楼饭店 999
香格里拉饭店 566
长城饭店 641
王府饭店 525
皇冠假日饭店 478
华侨大厦 350
昆仑饭店 785
北京饭店 525
钓鱼台宾馆 1223
中国大饭店 988
希尔顿酒店 658
京瑞大厦 316
新世纪饭店 328
港澳中心瑞士饭店 706
京广中心 447
长富宫中心 484
凯宾斯基饭店 784
29
总计 11140
平均 655.29
2.北京市五星级酒店19xx年营业构成 单位名称 营业收入
（不含公寓） 客房 公寓 写字楼 其他 -------------------------------------------- 贵宾楼饭店 40 60 香格里拉饭店 45 55 长城饭店 53 47
王府饭店 27 73
皇冠假日饭店 66 34 华侨大厦 61 39
昆仑饭店 48 52
北京饭店 56 44
钓鱼台宾馆 56 44 中国大饭店 49 51 希尔顿酒店 46 54 京瑞大厦 55 1 44 新世纪饭店 37 5 16 42 港澳中心瑞士酒店 40 9 9 42 京广中心 25 18 30 27 长富宫中心 29 23 20 28
30
凯宾斯基饭店 27 17 13 43
平均 44.71
（含公寓）
京瑞大厦 55 1 44
新世纪饭店 37 5 16 42
港澳中心瑞士酒店 40 9 9 42
京广中心 25 18 30 27
长富宫中心 29 23 20 28
凯宾斯基饭店 27 17 13 43
平均 35.5 12.17 17.6 37.67
第七节 本项目利弊分析（SWOT分析法）
1.优势（Strength)
1.1 地理位置优势
北京金融中心、西单商业街等将发展成为北京经济的重要组成部分。目标市场区域内，五星级酒店仅此一家，因此，地理位置的优越性和一定时期内的垄断性及稀缺性将是客房出租率的有利保障。
1.2 客源优势
把握好项目周边商务、休闲旅游度假和其他有关重要活动较多等特点，将能吸引足够的客源。
1.3 品牌和管理优势
31
该项目委托××管理集团进行管理。四季酒店管理集团品牌对未来的旅游者、商务散客、高级会议等都具有良好的信誉度，同时××管理集团在输出品牌和管理的同时也为其在中国酒店业市场发展的未来奠定了较高的起点。
2. 劣势（Weakness）
2.1 北京涉外饭店共有333家，因结构性不平衡，造成了西城区极大的市场机会，但仍不能消除在总量上酒店供大于求的负面影响。
2.2 目标客源市场中的会议份额可能因时间上的不确定性而影响其出租率。
2.3 刚开业的两年内，新项目对随机性的目标客源尚有一段时间的认知过程。
3. 机会（Opportunity)
3.1 随着我国经济的发展和即将加入WTO，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟，团队观光旅游者在入境旅游者中的比例将有所下降；同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保北京高档酒店的出租率持续攀升。
3.2 北京涉外酒店虽总量过剩但城区结构并不平衡，在竞争的环境下，仍有实体不断地寻找市场机会进入酒店业。该项目有较为充裕的时间、空间确立自身在市场竞争中的应有地位。
32
3.3 金融中心的崛起便得五星级酒店最主要的目标客源——商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。
4. 威胁（Thteat）
4.1 外贸饭店、写字楼、公寓功能酒店化，分流了相当部分的客源。
4.2 近几年三公里范围内因地理位置的优越可能出现其他投资者筹建新的五星级酒店。
4.3 北京市所有涉外饭店面涉着为争取目标客源而进行不良价格战的影响。
第八节 本章小结
一是市场调研情况表明，××区接待旅游人数、拥有客房量应占全市的15％左右，目前尚有4-5％的缺口。××区由于特殊的地理位置、经济发展强劲和需求旺盛等造成了极大的高档酒店市场机会，产生了填平补齐的机遇，这种填平补齐手工艺过程也刺酒店业结构优化化的过程。
二是各区情况的不同产生了弥补差异的机遇，这一过程也是城区结构优化的过程。目前，区域市场内仅有民族饭店、新兴宾馆等，且都规模不大，档次不高。本项目在该区将具有极强的竞争力，有望成为京城西部地区酒店的中新"明星和龙头"企业。
三是项目建设周边的金融中心、西单商业街巨大的市场容量
33
使北京××大酒店项目存在一定的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目中方开发商在京城颇有名气和聘请了国际著名连锁饭店——××管理集团进行经营管理等，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。
四是北京国际地位的加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动北京酒店业继续繁荣、兴旺。
第四章 建设用地及相关配套条件
第一节 建设用地概况
19xx年，A公司结合西单地区改造提出符合北京市城市总体规划要求的达智地区危房改造方案，经××区计委和××建委批复，次年办理了土地划拔手续。
建设用地位于北京市××区西单北大街西侧××地区，该用地东距天安门2.3公里，西距复兴门1.1公里，南距复兴门大街100米，地处市中心闹市地区。
第二节 用地优势及场址选择
1.地理位置优越
××区是北京市政治、文化中心区之一，也是正在建设中的金融中心所在地。本项目场址距金融街1.1公里，沿线西行有中国银行、国内贸易局、中国工商银行、中国人民银行、北京国际金融大厦、远洋大厦等众多金融机构和单位。沿长安街东行6-7
34
公里为东三环正在建设中国国际商务办公区，西行3-4公里为国家主要部委办公区。
建设肜地还处于北京最著名的商业街西侧，此地产厦云集，汇集北京地区乃至在全国都有一定知名度的厂商，如西单商场、华威大厦、西单赛特大厦、中友商场、西单文化广场、首都时代广场、图书大厦等。
本项目场址地处市中心，到市区各主要文化设施、名胜景点也十分方便。
可见，地理位置的优越性和良好的区域环境为本项目的正常经营奠定了良好基础。
2.周边缺少同类酒店，市场优势明显
××地区与王府井地区相比高档酒让数量明显是少（五星级酒店为空缺），项目选址周边多为商业大厦、办公楼（写字楼），因此选择该地区建设××大酒店具有一定的有利条件。
3.出行方便，交通便捷
拟建项目用地属北京，××E11号用地，东侧有规划中的华远路，由华远路南行200米可至长安街，向东150米可到西单大街。随着西单路口改造工程和西西工程的完成，该用地出行各件将十分便利。
本项目距西二环1.1公里，北二环5，东二环6公里，周围有多条公交线路和地铁，可为客人到达城区各地提供便捷条件。
4.市政配套条件好，项目实施有基本保障
35
西西工程经多年统筹规划与建设，市政基础设施大为改善，现有西单开闭所、10号地煤气调压站，热力、上下管道、电信管线一应俱全。本项目建设所需相关内容可就近接入管线，且用量有保障。
5.项目建设可带动区域经济发展，符合北京市城市总体规划要求
按北京市城市总体规划要求，西单地区是北京市重要的商业发展地区。西西工程地符合发展规划是求的同时，强调兼顾与其同步建设的金融、文化、服务等设施，以达到相互衬托和共同促进的目的。本项目的实施对完善区域综合服务功能，带动地方经济发展将起推动作用。
第三节 场址自然概况
1.地形、地貌
该用地现已完成拆迁，三平一通，地形平坦，平均坡度1％。
2.地质
根据附近工程地质勘探资料表明，该地区地质条件较好，地耐力较高。地下水水位较低，但雨季施工需考虑降水。
3.气象
本市为暖温带大陆性气候，四季分明、雨热同季，年平均温度11℃。平均温度最高为7月，最低为1月。极端最高气温40.3℃，极端最低气温为-21.0℃。最大积雪深度22厘米，最深冻土层为70厘米。年平均降水量为600毫米左右，日最大降水
36
量为192.1毫米。冬、春、秋三季以西北风为主，夏季以东南风为主，最大风速22.4米/秒。
第四节 市政配套条件
1.供水
拟建场址北侧皮库胡同、南侧民丰胡同及东侧××路均有规划的DN300供水管线。根据近期市政部门会商、皮库胡同及民丰胡同管线由×公司负责实施，××路管线由×公司实施。
根据本项目建设规模，经初步估算，DN300管线单路供水不能完全满足本项目需要，需从两路引入，具体位置待后期设计再定。
2.雨污水
现场址东、南、北侧都有已新建的雨水、污水管线，北侧皮库胡同雨水DN600，污水DN400；南侧民丰胡同雨水DN1550，污水DN1050，经初步估算南、东两测雨污水管线可满足本项目需要，具体位置待后期设计确定。
3.供电
根据本项目建设规模，预计总用电负荷5000KW，变压器安装容量约11000KVA。该地区现有西单开闭站，经与供电部门初步协商，可从该开闭站引10KV双路供电至本项目变配电室。
4.电信
现北侧皮库胡同、南侧民丰胡同、××路规划有电信管道，其中皮库、民丰胡同为36孔，华远路72孔，预计与本项目同期
37
施工。如从东侧引入可保障本项目需要。
5.热力
现东侧华远路规划有DN500市政热力管线，从东侧引入可保障本项目热源要求。
6.煤气
现西西工程10号地有煤气调压站，故本项目用气可从此接入。
第五章 建设方案
第一节 建设原则
1.完善地区服务功能
西单地区虽商业大厦、商场较为集中，但缺乏高档次酒店，这与本地区文化、金融的服务功能不够协调。应建设以客房、餐饮为主，辅助办公、会展、娱乐等功能齐全的综合性高档酒店。
2.既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格 力争成为本专区乃至北京市有代表性的酒店之一。
3.确保硬件设施一流，使用功能齐全、便利和舒适
第二节 经营内容
1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）
1.1 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。
38
1.2 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。
1.3 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。
1.4 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。
1.5 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。
1.6 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。
1.7 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。
1.8 为国家产脑与世界性组织机构首脑服务（总统套房）。
2. 会议、展览与展示服务
为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。
2.1 为商务会议服务。
2.2 为技术会议服务。
2.3 为学术会议服务。
2.4 为政务会议服务。
2.5 为新闻发展会服务。
2.6 为展览与展示服务。
3. 商业服务
3.1 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。
3.2 为过往客人及机构提供精品购销服务。
3.3 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。
39
4. 餐饮服务
4.1 为住店客户提供一体化餐饮服务。
4.2 为过往客户提供特色性餐饮服务
4.3 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。
4.4 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。
5. 娱乐服务
5.1 为住店客户提供一体化娱乐服务。
5.2 为过往客户提供大众化娱乐服务。
5.3 经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会、电子游戏等。
5.4 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。
6. 其他服务
6.1 美容、美发服务。
6.2 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。
6.3 停车服务
6.4 邮政服务
6.5 金融服务
6.6 交通服务
6.7 旅游代理
第三节 建设规模及内容
40
根据市场调研、分析，本项目建筑面积10-12万平方米，设客房300-400间（标准间）、酒店式公寓200-250套。本建议书提出A、B两个建设方案。
1. 建设规模
方案A：总用地12715平方米，总建筑面积109030平方米；其中客房350间，酒店式公寓200套，总投资154850万元（含铺底流动资金）。
方案B：总用地12715平方米，总建筑面积117000平方米；其中客房400间，酒店式公寓250套，总投资163157万元（含铺底流动资金）。
2.建设内容
A方案 B方案
2.1 酒店客房（按标准间设计） 350套 400套
2.2 酒店式公寓 200套 250套
2.3 会议 3500平方米 3500平方米
2.4 展场 4000平方米 4000平方米
2.5 餐饮 10000平方米 10000平方米
2.6 商务（含商场） 5500平方米 5500平方米
2.7 娱乐康体 6200平方米 6200平方米
2.8 地下停车 240位 240位
总建筑面积 109030平方米 117000平方米
本项目还应考虑办公自动化系统、楼宇自控系统、自动消防
41
系统、保安监控系统、卫星接收闭路电视系统等设施，地智能化方面是有特色。
3. 方案比较
方案A：是以两组十二层建筑和四层裙房构成的建筑，外形以曲线为主，突出民族风格，外墙以窗、石材装饰为主；已经北京市规划员会批准。
方案B：由两栋建筑加裙房组成，靠北侧建20层以上高层建筑，外墙以石材、铝板、玻璃幕墙为主，立面及装饰风格更近于现代风格。高度可能超过现有规划限高。
综合比选，本建议书暂推荐A方案，待可研阶段再作深入论证。
第四节 建设方案
1.建筑方案
本项目的建筑风格应体现东方文化的内涵，建筑艺术处理是注重神似而不是形似。既是继承和发展优秀的民族文化，又是合理吸收、融汇先进的西文文化。
2.结构工程
2.1 结构选型
主体结构拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，工程合理使用年限为60年。
2.2 基本条件
a.风荷载基本风压：0.35KN/平方米
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b.地面粗糙度：C类
c.基本雪压：0.30DN/平方米
2.3 地震作用
a.设防烈度：8度
b.震别：近震
c.建筑物的重要性类别：丙类
d.建筑物安全等级：一级
e.场地冰冻深度：0.8m
3.公用设施
3.1电气专业
3.1.1 电气系统：变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷及接地系统、楼宇自动控制系统、火灾自动报警系统及紧急广播系统、闭路监视系统、防盗报警系统、综合布线系统（语音数据通信用）、计算机网络系统（含网络、程控交换、数据库等）、卫星通信系统、IC卡系统、停车场管理系统、建筑设备弱电集成系统、有线电视系统等。
3.1.2 变配电系统用量负荷估算：
本工程用电量负荷估算为11000KVA。
选择5台2000KVA、1台1600KVA变压器，高压柜选用32台，低压开关柜（含功率因数储藏柜）选用40台，选择动力配电箱、控制箱、照明配电箱、双电源互投箱若干。
3.2 空调制冷工程
43
本工程总建筑面积10.9万平方米，其空调总冷量估算约10500KW（900万大卡/时），按总建筑面积计算的冷指标约82大/平方米。
冬季空调热负荷与建筑体形及空调加温方式关系较大，本工程暂估算空调总热负荷1100KW（810万大卡/时），热指标约74大卡/平方米。
3.3 给排水专业
3.3.1 系统
生活给水供水系统：供人员生活用水、空调冷却补水及绿化用水等。
中水系统：按北京市规定，本工程需要设中水供水系统。 排水系统：分污水、废水、雨水三个排水系统。
3.3.2 水量
——给水：
生活用水量：约235立方米/d
空调冷却补水量：约470立方米/d
绿化等其他用水量：约10立方米/d
最大日用水量：约710立方米/d
——排水：
排污水量：约2100立方米/d
排雨水量：约700立方米/d
4.建筑防火
44
根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）规定，本建筑为一类建筑，其耐火等级为一级。
本建筑物利用城市道路和建筑物本身车道构成了环形消防车道。因建筑物总长度超过220米，所以地中间设立了穿过建筑物的车道，车道宽度大于3.5米，高度大于4米。本建筑物满足了《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第4.3节关于消防车道的要求。
根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）第3.0.1条规定，本项目汽车库属于Ⅱ类。
4.1 建筑功能及防火防烟分区
a.全楼均设有喷淋灭火系统，所以防火分区的面积地下不大于1000平方米，地上不大于2000平方米，防火区利用防火墙和设加密喷淋的防火卷帘门划分。
b.防烟分区：防烟分区的面积一般不超过500平方米，并且不跨越防火分区。防烟分区用大于（等于）500mm高的梁或挡烟垂壁划分。
4.2 建筑疏散走道、安全出口及防火门设置
a.本楼疏散楼梯宽度为14.5m，满足《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第6.1.10条要求。
b.每个防火分区均设2个或2个以上安全出口，并有1个或1个以上能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房设有直通室外的安全出口。所有设地防火墙上的门均有耐火极限不
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低于1.2h的甲级防火门或设加密喷淋的防火卷帘门（丙级防火门）。
5.消防给水与排水
5.1 消防用水量及火灾延续时间
室外消防用水量为25L/s，室内消火栓系统用水量为25L/s，火灾延续时间为3h。自动喷火灭火系统用水量为30L/s，火灾延续时间为1h。水喷雾灭火系统设计喷雾强度为20L/(min·m），持续喷雾时间按0.5h。
5.2 室内消防给水设计
a.消炎栓给水系统：本建筑物设有一套消火栓给水系统，给水管道布置为环状，消防竖管通过水量不少于15L/s。
本建筑物北楼顶层的水箱间设有消防水箱，储水量为18立方米，确保火灾初期的消防用水。
地下三层设有消防泵房，内设三台消防水泵（其中一台为备用，三台水泵工作能力相同）。失火时，自生活、消防合用蓄水池吸水，送至消防管网。
由建筑物高度所限，顶层消防水箱不能满足最不利点消火栓水压及自动喷水灭火设备水压的需要。为此，设计中采用了稳压泵增压措施。
该工程选用带自救卷盘的消火栓，并设有进接启动消防和加压水泵的工作、故障状态的功能。消火栓栓口直径65mm，喷嘴直径19mm，水龙带25mm。每个防火分区设置不少于2套消火
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栓，满足在同一防火分区内相邻两套消火栓水枪充实水柱同时到达任何部位，消火栓服务半径小于25mm。消防电梯前室及防排烟楼梯前室设有消火栓，在建筑物屋顶设有检验用的消火栓。 在一层南头和中部分别设有墙壁式消防水泵接合器，每处两个，一个用于消火栓系统，另一个用于自动喷水系统。 b.自动喷水灭火系统
该建筑物为中等危险等级。在地下车库、商场、餐厅及厨房、会议室、宴会厅、娱乐健身场所、饭店客房、饭店走廊及前厅、仓库等处设置自动喷水灭火系统。设计喷洒水量为15L/s，火灾延续时间为1h。
自动喷水灭火系统给水通过设在地下三层消防水泵房内的三台（其中一台为备用）消防泵供给。消防泵与火灾报警装置联锁。
在每个自动喷水灭火系统装设有湿式报警阀、控制阀、水火灾警铃、系统检验装置、压力表及水流指示器。
在建筑物顶层设有消防水箱，储有18平方米的消防用水量，供自动喷水灭火系统使用。在一层设有墙壁式消防水泵接合器，与自动喷水灭火系统相连。
自动喷水灭火系统喷头最大保护面积为12.5平方米，喷头与墙、柱最大间距为1.8米，喷头间最大间距为3.6米。在防火卷帘和自动扶梯附近的喷头考虑了适当加密。
c.水喷雾灭火系统：根据《高层民用建筑设计防火规范》
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（GB50045-95）第7.6条规定，本工程柴油发电机房及油箱间设计水喷雾灭火系统。该系统的喷雾强度为20L（min·平方米），其消防火泵及水泵接合器与自动喷水来火系统共用。持续喷雾时间按0.5h计算。
灭火器配置：在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所或易燃品集中地点、变配电站、电话站、消防控制室等处按建筑灭火器设计规范要求配置一定数量的移动式灭火器，用来扑灭初期火灾。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。
第六章 环保、绿化、劳动安全与卫生
第一节 环保、绿化
本项目周边没有大工厂（企业），只有少数街道办的小型加工修理厂，如食品加工、服装加工等。
1.污染源
1.1 大气污染
主要来自部分居民采暖用小煤炉、单位自备锅炉房；另一污染源是汽车尾气，由于地处繁华区，车流量大、车速低、时间长，所以汽车尾气污染较为严重。
1.2 噪声污染
该地区地处商业繁华区，车多、人多、噪声污染较为严重。其主要污染源为交通噪声、人群噪声和相关设备噪声。
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1.3 水污染
该地区开发和改造刚刚起步，市政设施并未完善，周边居民住房的下水设施简陋，生活污水排放管道及厕所渗漏造成不同程度的水污染。
1.4 相关废弃物污染及施工污染
2. 污染治理
2.1 大气污染治理
地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按6次/h换气量计算，送风量按5次/h换气量计算；晚上送、排风量均减半；排烟口设在屋顶。自备柴油发电机烟气通过井道由屋顶排出。各餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由屋顶出口排出。
2.2 噪声污染治理
本工程的主要噪声源为制冷机组、柴油发电机、各种水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了减少这些设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪声音型。为了减少对环境的污染，设备均设置在封闭的单独房间内，其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降到规范允许的范围内。为了降低空调、通风及柴油发电机的烟管等气流噪声，根据具体情况在管道上采取了不同消声措施。对制冷机组、柴油发电机、大型水泵及风机，为了减少振动对操作人员及环境的影响，对这些设备采取了隔振及减振措施。冷却塔设在北端屋顶靠中间位置，周围有较高的女儿墙隔挡，并选用声级较低的产品，从而使噪声影
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响控制到最小程度。
2.3 水污染处理
本项目各卫生间污水经化粪池处理后排入城市污水管网。化粪池设在12号地，具体规模、位置由华远公司统筹规划设置。本工程中设有中水设施，规模为200t/d左右。北京市规定的中水水质标准主要指标为：BOD<100mg/L；COD<500mg/L；SS<10mg/L。污水经处理后能满足北京市规定要求。中水主要用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁等。各餐厅厨房的污水经隔油器处理，最终至城市污水管网。
2.4 固体废弃物治理
本项目固体废弃物主要来自生活垃圾及商场废弃的包装材料，顾客丢弃的废弃物等。总量估计3t/d左右。固定废弃物均集中到一个密闭式垃圾间内，然后由环卫部门运至公共垃圾处理。
2.5 施工期环境治理
施工期噪声及扬尘对环境影响较大，建设施工中禁止高噪声的施工设备在夜间进行作业。在施工现场的周围设立较高的临时围墙，以减少扬尘、噪声对周围景观的影响。
为减少施工期间对周围居民收看电视的影响，建设在收看电视的时间尽量减少大型车辆和机械设备的运转。
3.环境绿化
本项目东侧设置了集中公共绿地，绿化面积达到了占地面积
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的20％，此外，还有部分屋顶绿化。
第二节 劳动安全
1.土建安全
本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构，地上南北两部分为板块——剪力墙结构。该工程按抗地震8度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。
2.防火防爆
本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见"建筑防火设计"。
有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。
3.电气安全
本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。
在0区内：IPX7；在1区内：IPX5；在2区内：IPX4；在3区内：IPX1；在公共浴池内IPX5。
建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。
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本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0区、1区、2区内的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。
4.防雷措施
按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。根据第三节规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。
第三节 卫生防护
本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。
1.生活给水
采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下
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三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。
2.排水
生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。
3.空调、通风及采暖
地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h,厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。
本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28℃之间，冬季一般在16-20℃之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立
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方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16℃。
4.振动防治及噪声控制
振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。
噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。
第七章 投资估算与资金来源
第一节 估算编制依据
本估算依据本项目建议书提出的各项技术参数、数据，根据北京市类似工程近期造价水平估算。并参照：
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1.《北京市建设工程概算定额》19xx年版。
2.《北京市建设工程材料预算价格》19xx年版。
3.《北京市建设工程概算定额选价汇编》19xx年。
4.《北京市建设工程间接费及其他费用定额》（1997）及北京市有关规定计算。
第二节 估算编制范围
本估算包括规划红线内的主体工程、附属工程和区域工程费用，其中电气工程包括配电照明工程；分用工程含配电、热交换站、泵房设备投资；弱电工程包含：火灾报警系统、保安监控系统、公用天线系统、广播系统、综合布线系统等投资。 本估算还包括红线外市政工程；投资方向调节税暂免考虑，建设期设备、材料预调费按有关规定指数为零。
本项目计入土地出让金。
第三节 估算编制方法
新建工程参照北京市概算定额，根据类似工程造价水平估算。
其他费用按以下标准：
1.电增容贴费为600元/KVA。
2.勘察设计费按工程费用的3.0％计。
3.工程监理费按工程费用的1.0％。
4.工程保险费按工程费用的2.5％。
5.开办费含建设单位管理费、前期咨询费、开工执照费、质
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量监督费、开业广告费等，按总投资的5.5％计。
6.招招标费，包括招标编制、招标管理费等，按工程费用的2.0％计。
7.职工培训费以每人三个月培训期计。
8.基本预备费为工程费用与其他费用之和的10％计。
9.建设期贷款利息按年利率6.21％。
第四节 投资估算
方案A：总投资154850万元，其中固定资产投资152250万元，铺底流动资金2600万元。
方案B：总投资163157万元，其中固定资产投资160557万元，铺底流动资金2600万元。
第五节 资金筹措
本项目发起人A房地产股份有限公司，拟与加拿大B有限公司合资开发本项目，合资公司将自筹64740万元人民币（折合7800万美元）作为本项目注册资金，其余90110万元由合资公司申请银行贷款解决，贷款年利率6.21％。资金来源及使用计划见附表3。
第八章 建设进度与资金使用
第一节 建设进度
由于本项目是利用现有场地建设，建设条件好，因此可加快前期准备速度。本项目预计三年内完成，具体进度安排如下：
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1. 20xx年11月 完成项目立项
2. 20xx年02月 完成可行研究报告审批
3. 20xx年03月 组织新的筹建单位
4. 20xx年03月 完成设计招标
5. 20xx年04月 完成初步设计及审批
6. 20xx年08月 完成施工图设计
7. 20xx年10月 施工招标
8. 20xx年01月 完成结构工程
9. 20xx年10月 完成装饰工程
10. 20xx年10月 完成设备安装、调试
11. 20xx年01月 竣工验收
第二节 资金使用
根据本项目建设进度安排，项目预计两年完成。
第九章 项目的组织机构与运作方式
第一节 组织机构
第二节 管理体系统
实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。
第三节 部分职能
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1. 董事会
1.1 负责召集股东大会，并向股东大会报告工作。
1.2 执行股东大会决议。
1.3 决定公司的经营计划和投资方案。
1.4 制定公司的年度财务预算方案、决算方案。
1.5 制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案。
1.6 制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。
1.7 拟定公司合并、分立、解散的方案
1.8 决定公司内部管理机构的设置。
1.9 聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。
1.10 制定公司的基本管理制度。
2. 总经理
2.1 执行国家有关中外合资经营企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议。
2.2 直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作。
2.3 根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策。
2.4 制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经
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营管理目标。
2.5 建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性。
2.6 建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益。
2.7 研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况。
2.8 审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量。
2.9 有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍。
2.10 组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境。
2.11 建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告。
2.12 主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每
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店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。
3. 副总经理
3.1 执行总经理的各项决策和决定。
3.2 按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成。
3.3 深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议。
3.4 根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查。
3.5 总经理缺席时，代行总经理职责。
4.总会计师
4.1 执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律。
4.2 协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行。
4.3 编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金。
4.4 进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益。
4.5 建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行
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经济活动分析。
4.6 负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权。
4.7 负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目。
4.8 负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况。
4.9 负责酒店财务会计报表的审核与签章。
5.审计师
5.1 执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律。
5.2 负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告。
5.3 负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过。
5.4 负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批。
5.5 接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。
6.总经理办公室
总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的
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店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。
7.促销与公关部
7.1 促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行。
7.2 公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。
8.前厅部
前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。
9.客房部
客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责
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是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。
10.餐饮部
餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。
11.后勤服务部
一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。
12.人力资源部
人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。
13.财务部
财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核
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算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。
14.工程部
主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。
第十章 经营方式与经营策略
第一节 经营方式
1.整体经营方式
北京××大酒店项目将按照现代企业制度组建中外合资企业。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。
2.分体经营方式
客房经营：委托××酒店管理集团按照国际化的管理集团经营模式进行总包式的管理经营。
会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营。
商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营。
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餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营。
其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。
第二节 经营策略
1.产品策略（经营项目选择）
在保障经营主业（客房、餐饮、会议）一体化运行的前提下根据市场需求变化，适时推出时尚性项目。
2.价格策略
该项目市场定位为高档位，在主业之外适当设定中档位消费项目，以为高消费新生代预留价格空间。
3.促销策略
利用A公司以往房地产开发建设中的良好业绩，影响市场、亲近顾客，树立形象。
利用项目所在的区位优势，在周边进行项目功能性、效用性宣传。
采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊机会）、分价制、优惠制、会员制、加盟制的方式吸引客户和培养长期固定的消费群体。
第十一章 经济效益评价
本项目建设期按三年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营（注：鉴于多方面因素，平均出租率本章按75％计算，高
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于市场分析与预测章节中的全市平均数）。本建议书财务效益评价计算期为18年。由于本建议书推荐方案A，且两方案规模差异不大，故财务效益评价以方案A数据计算。
第一节 营业收入
本项目收入计算考虑七部分：酒店客房收入、公寓收入、餐饮收入、娱乐康体收入、商务收入、会议展览收入、商品及其他收入。收入单价以北京市目前酒店行业市场情况为基础、未来市场发展趋势为计算依据。分项收入一是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情况。
从目前市场调查情况看，高档酒店的营业状况是好于低档酒店；特别是高档酒店的出租率近年呈现明显上升趋势。考虑到本项目是新建，运营后第一年出租率定在35％-45％之间，三年后达到75％左右。满负荷运营年收入预计为57765万元，历年收入预测见附表。
第二节 营业税金
按现行财税规定，本项目应纳营业税、教育费附加、城市建设维护税、合并按综合税率5.5％计算。
第三节 成本费用
本建议书根据现行涉外饭店成本核算、结合国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成：工资及福利、维修及动力、物料及低值易耗品、折旧费、摊销费、管理费、餐饮成本、财务费用。其中折旧费根据
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国家现行规定以30年计算，摊销费按10年计算；管理费用主要包括管理人员费用、物业管理费用、广告宣传费用等；财务费用根据本项目固定资产垡及流动资金贷款计算。历年成本预测见附表5。
第四节 利润估算
本项目所得税率为33％，未考虑减免因素。预计年利润（税后）为18442万元。历年利润估算见附表。
第五节 贷款偿还期估算
本项目贷款90110万元，年利率6.21％，以项目税后利润85％，折旧、摊销偿还等因素计算，还款期为9.83年。
第六节 财务指标
本项目各项数据及指标见附表，项目完成后，营业总额可达57765万元，上缴营业税金3177万元，上缴所得税6086万元，税后利润12357万元，项目投资利润率为7.68％，投资利税率为9.65％，从附表8的现金流量计算可看出，本项目税后内部收益率为6.55％，投资回收期为10.78年，项目的财务效益是比较好的。
第十二章 风险性分析
第一节 盈亏平衡分析
以生产能力利用率表示的发展盈亏平衡点BEP为： 年固定成本
67
BEP=————————————×100％
年销售收入-销售税金-年可变成本
12554.67
=———————————×100％
57765.29-3177.09-24610.31
=41.88％
第二节 敏感性分析
基本方案财务内部收益率为6.55％，投资回收期为10.78年（所得税后）。本建议书还对营业收入、经营成本、固定资产投资变化对内部收益率、投资回收期、还款期分别作了单一动态变化的敏感性分析，详见附表9。从表中可以看出，营业额收入变化对投资效率指标的影响最大，其次是经营成本变化，影响最小的是投资变化。
第三节定型分析
1.建设期风险分析
北京地区从19xx年下半年房地产开发，建筑市场投资速度逐年减缓，建材价格逐年下降，到今年上半年，房地产开发逐渐升温，新的一轮房地产开发热潮正在逐步形成。因此本项目在建设期间应重视未来建材、建筑市场走向，将投资控制在合理范围内。
2.经营风险
虽然西单地区同样档次酒店为空缺，但北京市总体上来看，
68
高档酒店数量还是不少的。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。
投资估算表（方案A）
序号 项目名称 建筑面积(m2) 估算价值(万元) ----------------------------------------------------
一 主要工程
1 主体建筑工程 109030 76430
1.1 土建工程 109030 22896
1.2 公共面积精装修 36230 17376
1.3 经营面积精装修 72830 16750
1.4 给排水消防工程 109030 2834
1.5 电气工程 109030 4579
1.6 采暖通风空调 109030 6105
1.7 弱电工程 109030 3052
1.8 电梯工程 109030 2834
2 酒店公寓家具费 3040
3 餐厅会议家具费 556
4 橱具费 740
5 娱乐设施 560
6 办公家具费 400
69
7 运输设备费 300 小计： 82026
二 附属工程
1 三通一平 127 2 公共工程 2920 3 区域管网 1640 4 停车场、道路
5 绿化工程 3662 174 6 围墙及大门 500 97 7 大市政工程费
小计： 5847
三 土地开发费
1 拆迁补偿费 19625 2 地价 71001 16685
四 其他费用
1 电增容费 1320 2 勘察设计费 2636 3 工程监理费 878 4 招投标费 175 5 工程保险费 219 6 开办费 4833
70 3662 238 650
7 职工培训费 480
小计： 9838
五 基本预备费 9838
六 合计 144567
七 建设期贷款利息 7682
八 投资方向调节税
九 总计 152250
十 铺底流动资金 2600
共计： 154850
投资估算表（方案b）
序号 项目名称 建筑面积(m2) 估算价值(万元) ----------------------------------------------------
一 主要工程
1 主体建筑工程 117000 81356
1.1 土建工程 117000 24570
1.2 公共面积精装修 36200 17376
1.3 经营面积精装修 80800 18584
1.4 给排水消防工程 117000 3042
1.5 电气工程 117000 4914
1.6 采暖通风空调 117000 6552
1.7 弱电工程 117000 3276
1.8 电梯工程 117000 3042
71
2 酒店公寓家具费 3200 3 餐厅会议家具费 556 4 橱具费 740 5 娱乐设施 560 6 办公家具费 400 7 运输设备费 300 小计： 86552
二 附属工程
1 三通一平 127 2 公共工程 2920 3 区域管网 1731 4 停车场、道路 3662 238 5 绿化工程 3662 174 6 围墙及大门 500 97 7 大市政工程费 650 小计： 5847
三 土地开发费
1 拆迁补偿费 117000 21060 2 地价 71001 16685
四 其他费用
1 电增容费 1320 2 勘察设计费 2774
72
3 工程监理费 924
4 招投标费 184
5 工程保险费 231
6 开办费 5086
7 职工培训费 480
8 市政设施配套费 1170
小计： 12172
五 基本预备费 10466
六 合计 152874
七 建设期贷款利息 7682
八 投资方向调节税
九 总计 160557
十 铺底流动资金 2600
共计： 163157
资金来源及使用计划表 附表3
项目合计 2001 2002 2003 2004 ....... 20xx年 ------------------------------------------------------------
总投资 160916
固定资产投资 144567
固定资产投资方向
调节税
建设利息 7682
73
流动资金 8666
资金筹措 160916
企业自筹资本 64740
其中流动资金 2600
借款 96176
长期借款 90110
流动资金借款 6066
其他短期借款
历年收入预测表 附表4-1
项目 2001 2002 ....... 20xx年 --------------------------------------------------------- 酒店客房收入
酒店公寓收入
餐饮收入
娱乐
商务中心
会议中心
商品及其他
合计
收入预测表 附表4-2
项目 20xx年客房套数 出租率入..........
74 单价 收
------------------------------------------------------------------------ 酒店客房收入
酒店公寓收入
餐饮收入
娱乐
商务中心
会议中心
商品及其他
合计
历年成本预测表 附表5
项目 2001 2002 .......2018
--------------------------------------------
工资及福利
维修费及动力
物料及低值易耗品
折旧费
摊销费
管理费
餐饮成本
财务费用
总成本费用
经营成本
75
损益表 附表7
项目 2001 2002 ..............2018 --------------------------------------------- 产品销售收入
销售税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税
税后利润
可分配利润
赢余公积金
应付利润
未分配利润
还款计划表 附表7
项目 2001 2002 .......20xx年 ------------------------------------------------ 借款及还本付息
年初借款本金累计
本金
建设期利息
本年借款
本年应计利息
76
本年还本
本年付息
偿还借款本金的资金来源
利润
折旧
摊销
其他
现金流量表（全部投资） 附表8-1 项目 2001 2002 ...... 2010 --------------------------------------------- 生产负荷%
现金流入
产品销售收入
回收固定资产余值
回收流动资金
现金流出
固定资产投资
流动资金
经营成本
销售税金及附加
所得税
净现金流量
77
累计净现金流量
所得税前净现金
所得税前累计净现金流量
财务内部收益率 税后6.55% 税前9.91% 财务净现值 税后3032 税前36
投资回收期 税前10.78 税后9.47 敏感性分析表 附表9
变动因素 -20% -10% 0 10% 20% ----------------------------------------------------------- 销售量
经营成本
固定资产投资
主要技术经济指标表
项目 单位 达产年 行业参考指标 ---------------------------------------------------------- 销售收入 万元 57765
销售税金 万元 3177
销售利润 万元 18442
所得税 万元 6086
税后利润 万元 12356
固定资产投资 万元 152250
流动资金 万元 8666
78
内部收益率 6.55% 6.21% 投资利润率 7.68% 6% 投资利税率 9.65% 7% 贷款偿还期 9.83年
投资回收期 10.78年
盈亏平衡点
79 41.88%